Imposition sur la Fortune Immobilière (IFI) : Calcul, Exonérations et Déductions

L’Imposition sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Il inclut l’ensemble des biens immobiliers détenus en France et à l’étranger pour les résidents fiscaux français.

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1. Calcul de l’IFI

 

L’IFI est calculé sur la valeur nette du patrimoine immobilier du contribuable, après déduction des dettes admissibles. L’assiette taxable comprend :

• Les biens immobiliers détenus directement (résidences, immeubles locatifs, terrains, etc.).

• Les parts ou actions de sociétés comportant une fraction d’actifs immobiliers (SCI, SCPI, OPCI, etc.).

• Les biens immobiliers en usufruit (selon les modalités prévues par le Code général des impôts).

• Les biens immobiliers situés à l’étranger, à condition que le contribuable soit résident fiscal français. Pour les non-résidents, seuls les biens situés en France sont pris en compte, et ils doivent déclarer leur IFI via un formulaire spécifique annexé à leur déclaration de revenus en France.

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Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ?

 

La valeur d’un bien immobilier pour le calcul de l’IFI doit correspondre à sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition, c’est-à-dire le prix auquel il pourrait être vendu dans des conditions normales de marché. Pour cela, le contribuable peut se référer :

• Aux prix des transactions récentes de biens comparables dans le même secteur.

• À des expertises immobilières réalisées par des professionnels.

• À des bases de données publiques comme le service Patrim de l’administration fiscale.

 

Le barème de l’IFI est progressif :

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Pourquoi une imposition dès 800 000 € alors que le seuil est 1,3 million d’euros ?

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L’IFI ne s’applique qu’aux patrimoines dépassant 1,3 million d’euros, mais l’imposition est calculée à partir de 800 000 € pour éviter un effet de seuil brutal. Cela signifie qu’un contribuable dont le patrimoine est légèrement supérieur à 1,3 million ne sera pas immédiatement taxé sur l’ensemble de la somme au taux de 0,70 %, mais bénéficiera d’une progressivité d’imposition grâce au taux réduit de 0,50 % sur la fraction de 800 001 € à 1,3 million €.

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Un plafonnement de l’IFI est prévu afin que le total de l’IFI et de l’impôt sur le revenu n’excède pas 75 % des revenus du contribuable.

 

2. Exonérations Totales et Partielles

 

Certaines catégories de biens sont exonérées totalement ou partiellement de l’IFI :

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Exonérations totales

• Biens professionnels : les immeubles affectés à une activité professionnelle exercée par le propriétaire.

• Bois et forêts : sous certaines conditions, notamment un engagement de gestion durable.

• Biens ruraux loués à long terme : si le bail est d’au moins 18 ans et que le propriétaire respecte certaines conditions.

 

Exonérations partielles

• Parts de sociétés opérationnelles : si l’immobilier est affecté à l’activité et non à un simple investissement.

• Investissements en nue-propriété : lorsque le bien est détenu sous un démembrement de propriété, seule la valeur de l’usufruit est taxable.

• Monuments historiques ouverts au public : sous conditions d’ouverture au public et d’entretien.

 

3. Déductions Applicables

 

Seuls les passifs déductibles directement liés au patrimoine taxable peuvent être pris en compte dans le calcul de l’IFI. Parmi eux :

• Les emprunts immobiliers contractés pour l’achat, la rénovation ou l’amélioration des biens imposables.

• Les dettes fiscales en lien direct avec l’immobilier, comme la taxe foncière.

• Les dépenses de copropriété engagées par le propriétaire et non récupérables auprès des locataires.

 

💡 Attention :

Les prêts in fine et les dettes familiales sont soumis à des règles spécifiques et ne sont pas toujours entièrement déductibles.

 

Conclusion

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L’IFI repose sur une analyse détaillée du patrimoine immobilier et inclut les biens situés en France comme à l’étranger pour les résidents fiscaux français. Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs biens situés en France et doivent remplir une déclaration spécifique. Avec des exonérations et déductions spécifiques, il est essentiel d’optimiser sa déclaration pour éviter une imposition excessive.

 

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